Artigo 85.º - Execução das obras de urbanização por terceiro

Artigo 85.º
Execução das obras de urbanização por terceiro

Interpretemos o artigo com um exemplo prático:

Imagine que tinha sido adquirido um estúdio (que é pequenininho) num prédio em propriedade horizontal, construído num loteamento, cujo alvará tenha caducado, sem que estivessem concluídas as obras de urbanização.

(Lembre-se que, o alvará de construção só pode ser emitido, após a recepção provisória das obras de urbanização, ou, após ser prestada caução – art.º )

O adquirente de qualquer lote ou fracção autónoma, e caso a Câmara Municipal não o faça (pois que nunca o faz), tem legitimidade para requerer autorização judicial para promover directamente a execução das obras de urbanização.

A caução (do artigo 54) fica à ordem do interessado que requereu a autorização judicial e o seu trabalho - os encargos de administração – é pago com 5% do valor da caução.

Se a caução for insuficiente, o tribunal determina que os custos sejam suportados pelo município – o que se compreende, pois que é obrigação deste rever e actualizar os valores da caução.

Para requerer ao Tribunal a autorização judicial, basta que junte ao requerimento cópia do alvará de loteamento (caducado) e orçamento a preços correntes do mercado do custo das obras a realizar.

Este processo é urgente e isento de custas.

OU seja, o interessado tem ao seu dispôr, todos os meios para resolver as faltas do promotor do loteamento e as omissões dos municípios. Vai ter que deixar de imputar as culpas aos outros, pois que também pode/deve ser parte na solução.


***
Artigo 85.º
Execução das obras de urbanização por terceiro
1 - Qualquer adquirente dos lotes, de edifícios construídos nos lotes ou de
fracções autónomas dos mesmos tem legitimidade para requerer a autorização
judicial para promover directamente a execução das obras de urbanização quando,
verificando-se as situações previstas no n.º 1 do artigo anterior, a câmara
municipal não tenha promovido a sua execução.
2 - O requerimento é instruído com os seguintes elementos:
a) Cópia do alvará;
b) Orçamento, a preços correntes do mercado, relativo à execução das obras de
urbanização em conformidade com os projectos aprovados e condições fixadas no
licenciamento;

c) Quaisquer outros elementos que o requerente entenda necessários para o
conhecimento do pedido.

3 - Antes de decidir, o tribunal notifica a câmara municipal e o titular do
alvará para responderem no prazo de 30 dias e ordena a realização das
diligências que entenda úteis para o conhecimento do pedido, nomeadamente a
inspecção judicial do local.

4 - Se deferir o pedido, o tribunal fixa especificadamente as obras a realizar
e o respectivo orçamento e determina que a caução a que se refere o artigo 54.º
fique à sua ordem, a fim de responder pelas despesas com as obras até ao limite
do orçamento.

5 - Na falta ou insuficiência da caução, o tribunal determina que os custos
sejam suportados pelo município, sem prejuízo do direito de regresso deste
sobre o titular do alvará.

6 - O processo a que se referem os números anteriores é urgente e isento de
custas.

7 - Da sentença cabe recurso nos termos gerais.
8 - Compete ao tribunal judicial da comarca onde se localiza o prédio no qual
se devem realizar as obras de urbanização conhecer dos pedidos previstos no
presente artigo.

9 - A câmara municipal emite oficiosamente novo alvará, competindo ao seu
presidente dar conhecimento das respectivas deliberações à direcção regional do
ambiente e do ordenamento do território e ao conservador do registo predial,
quando:

a) Tenha havido recepção provisória das obras; ou
b) Seja integralmente reembolsada das despesas efectuadas, caso se verifique a
situação prevista no n.º 5.

Construção executada antes de 1951

Construção executada antes de 1951, data da entrada em vigor do RGEU - Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL 38382 de 07/08/1951.

O DL 281/99 de 26.07 determina que não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou suas fracções autónomas, sem que se faça perante o notário prova suficiente do correspondente alvará de utilização, ou sua isenção, como é o caso das edificações existentes antes da entrada em vigor do RGEU.

A competência, em matéria de edificação, é atribuição dos municípios, que, no seu cumprimento, têm o dever de manter no seu território geográfico, um urbanismo e respectivas edificações, cumpridores da lei vigente.

Nesses termos, as construções existentes no território do município estão tituladas por alvará de construção seguido de alvará de utilização, ou estão a ser alvo de procedimento com vista à sua legalização e na sua impossibilidade, com vista à sua demolição (teoricamente).

Excepcionam-se desses pressupostos as construções que estão isentas de alvará de utilização, como é o caso das edificações executadas antes do inicio da vigência do RGEU - Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL 38382 de 07/08/1951 que prevê, no primeiro artigo, em parágrafo único, que o RGEU, se aplicará nas zonas e localidades a que seja tornado extensivo por deliberação Municipal, que são muito posteriores a 1951 (A título de exemplo, no meu município, essa deliberação só ocorreu dez anos depois…).

Assim, quando o requerente pretende que lhe seja certificado que a construção do prédio, é anterior à entrada em vigor do RGEU, quer fazer prova perante o notário, de que o prédio está isento da obrigação legal de ser titulado por alvará de utilização.

Uma vez que até à entrada em vigor do RGEU os municípios não tinham a obrigação de possuir registo das construções existentes, não há nos seus arquivos documentos que comprovem a data de construção do edifício ou confirmem a sua antiguidade.


Pelo que, é o interessado que tem o ónus de instruir o pedido de certidão com os documentos e provas necessários a confirmar o facto que alega, relativo à antiguidade da construção, nos termos do art.º 88 do CPA – Código de Procedimento Administrativo, podendo fazê-lo por todos os meios de prova em direito permitidos.

Um desses meios de prova, é a da caderneta predial, onde consta a data em que começaram a ser pagos impostos, relativos aquela construção. Contudo, se não foram pagos impostos, como pretende agora o interessado usufruir do benefício de poder datar a construção como anterior ao RGEU?

É aos municípios

É aos municípios (...) que estão confiadas
as mais importantes tarefas
directamente relacionadas
com o fazer, refazer e ordenar a cidade,
cabendo-lhes o essencial
do desenvolvimento do processo urbanístico
(in pág 483 do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação de Maria José Castanheira Neves, Fernanda Paula Oliveira e Dulce Lopes).

Art.º 53 e 58 - Acabamentos

Sempre tive dúvidas em saber quando o edificado entrava em fase de acabamentos, até que alguém disse:

_ Então! Após a execução das sapatas (alicerces), entra-se na fase de acabamentos! .


Deve ser por esse motivo que há correntes a defender que o prazo desta prorrogação da validade do alvará pode ser superior, inclusivé, ao prazo inicial.


Obras de urbanização
Artigo 53.º
Condições e prazo de execução
1 - Com a deliberação prevista no artigo 26.º ou a decisão referida no artigo 32.º consoante os casos, o órgão competente para o licenciamento ou a autorização das obras de urbanização estabelece:

a) As condições a observar na execução das mesmas e o prazo para a sua
conclusão;

b) O montante da caução destinada a assegurar a boa e regular execução das
obras;

c) As condições gerais do contrato de urbanização a que se refere o artigo
55.º, se for caso disso.

2 - O prazo estabelecido nos termos da alínea a) do n.º 1 pode ser prorrogado a requerimento fundamentado do interessado, por uma única vez e por período não superior a metade do prazo inicial, quando não seja possível concluir as obras
dentro do prazo para o efeito estabelecido.

3 - Quando a obra se encontre em , fase de acabamentos, pode ainda o presidente da câmara municipal, a requerimento fundamentado do interessado, conceder nova prorrogação, mediante o pagamento de um adicional à taxa referida no n.º 2 do artigo 116.º, de montante a fixar em regulamento municipal.


Artigo 58.º
Prazo de execução
1 - A câmara municipal fixa, com o deferimento do pedido de licenciamento ou de
autorização das obras referidas nas alíneas c) e d) do n.º 2 e c) a e) do n.º 3
do artigo 4.º, o prazo para a conclusão das obras.

2 - O prazo referido no número anterior começa a contar da data de emissão do
respectivo alvará, ou, nas situações previstas no artigo 113.º, a contar da data do pagamento ou do depósito das taxas ou da caução.

3 - O prazo para a conclusão da obra é estabelecido em conformidade com a programação proposta pelo requerente, podendo ser fixado diferente prazo por motivo de interesse público devidamente fundamentado.

4 - Quando não seja possível concluir as obras no prazo previsto na licença ou autorização, o prazo estabelecido nos termos dos números anteriores pode ser prorrogado, a requerimento fundamentado do interessado, por uma única vez e por período não superior a metade do prazo inicial, salvo o disposto nos números seguintes.

5 - Quando a obra se encontre em fase de acabamentos, pode ainda o presidente da câmara municipal, a requerimento fundamentado do interessado, conceder nova prorrogação, mediante o pagamento de um adicional à taxa referida no n.º 1 do artigo 116.º, de montante a fixar em regulamento municipal.

Art.º 114 - Impugnação Administrativa

Mas, se a consulta a entidade exterior vier dentro do prazo e negativa,
ainda assim, pode o interessado apresentar
impugnação administrativa perante o superior hierárquico
(o Director Geral, ou o ministro - basta telefonar para os serviços a saber) e
se não obtiver resposta no prazo de 30 dias,
a sua pretensão é DEFERIDA!.

Artigo 114.º
Impugnação administrativa
1 - Os pareceres expressos que sejam emitidos por órgãos da administração central no âmbito dos procedimentos regulados no presente diploma podem ser objecto de impugnação administrativa autónoma.

2 - A impugnação administrativa de quaisquer actos praticados ou pareceres emitidos nos termos do presente diploma deve ser decidida no prazo de 30 dias, findo o qual se considera deferida.


Nota: mais uma vez se lembra que não aproveita este deferimento no caso da pretensão ser geradora de acto nulo, quando, por exemplo, viola o plano.

Art.º 19 - Pareceres

No procedimento de controlo prévio de licenciamento, há lugar à consulta de entidades exteriores ao município, vulgo pedidos de parecer.

As entidades consultadas têm o prazo de 20 dias para fazer chegar o seu parecer ao destinatário
(o requerente ou o município)
sob pena de se considerar
o parecer concordante com o requerido.

Assim, em nome de quê, ou de quem, é prática dos municípios esperar pelo parecer após o termo dos 20 dias, e chegar ainda a remeter ofício à entidade em falta, a pedir de novo a emissão do parecer?

A ser remetido ofício que o fosse ao Director ou ao Ministro, a informar que o processo iria continuar a tramitar,
dando o parecer como concordante ao requerido,
no cumprimento legal deste normativo.

Inclusivé as entidades a quem se requer a emitissão de parecer, podiam de imediato fazer triagem das consultas recebidas e apenas se pronunciar sobre os pareceres de indeferimento, deixando aos outros a concordância prevista na lei, pela passagem do tempo!

Note-se que nunca há qualquer perigo em termos de interesse público, pois que sempre que exista concordância do parecer requerido, devido à passagem do tempo, se este violar os planos em vigor no local, gera nulidade e esta NUNCA é sanável (teóricamente!).

Artigo 19.º
Consultas a entidades exteriores ao município
2 - O interessado pode solicitar previamente os pareceres, autorizações ou aprovações legalmente exigidos junto das entidades competentes, entregando-os com o requerimento inicial do pedido de licenciamento, (...).

3 - (...) caso qualquer das entidades consultadas não se haja pronunciado dentro do prazo (dos 20 dias), o requerimento inicial pode ser instruído com prova da solicitação das consultas e declaração do requerente de que os mesmos não foram emitidos dentro daquele prazo.

8 - O parecer, autorização ou aprovação das entidades consultadas deve ser recebido pelo presidente da câmara municipal ou pelo requerente, consoante quem houver promovido a consulta, no prazo de 20 dias ou do estabelecido na legislação aplicável a contar da data da recepção do processo (...).

9 - Considera-se haver concordância daquelas entidades com a pretensão formulada se os respectivos pareceres, autorizações ou aprovações não forem recebidos dentro do prazo fixado no número anterior, sem prejuízo do disposto
em legislação específica.

10 - As entidades exteriores ao município devem pronunciar-se exclusivamente no
âmbito das suas atribuições e competências.

11 - Os pareceres das entidades exteriores ao município só têm carácter vinculativo quando tal resulte da lei, desde que se fundamentem em condicionamentos legais ou regulamentares e sejam recebidos dentro do prazo fixado no n.º 8, sem prejuízo do disposto em legislação específica.

Artº. 20 n.º 8 - Especialidades

Dispõe o art. 20º, n.º 8 do D.L. 555/99, de 16 de Dezembro que as declarações de responsabilidade dos autores dos projectos das especialidades (entre os quais se inclui o projecto de arranjos exteriores, cfr. portaria n.º 1110/2001, de 19 de Setembro) que estejam inscritos em associação pública constituem garantia bastante do cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis aos projectos, excluindo a sua apreciação prévia pelos serviços municipais.

Então, com que fundamento continuam os serviços municipais a verificar e a indeferir, esses projectos de especialidade, quando a lei está tão clara?

Ah! porque têm muitos erros!

Pois......

Quando recebo, lá na autarquia onde trabalho, documentos elaborados por juristas, também os encontro cheios de erros:

O primeiro, é que não escrevem como eu.

O segundo, é que não "agarram" no assunto como eu o faria....

O terceiro....

Art. 20 - Arquitectura

A análise do projecto de arquitectura limita-se a verificar os planos, os planos, os planos e os planos.

Daí que defenda que apenas há que apreciar o exterior da edificação
(a implantação, a cércea, a volumetria, a tipologia),
para ver da sua conformidade com esses planos.

Ah! (dizem-me) então e o cumprimento do RGEU? Está imposto, quando se refere "quaisquer outras normas legais e regulamentares"!

O RGEU aplica-se sim, mas apenas ao técnico que elabora o projecto.

Não se aplica à análise que é feita no município, que de facto refere "quaisquer outras normas legais e regulamentares", mas só as que são relativas ao aspecto exterior.

Artigo 20.º
Apreciação dos projectos de obras de edificação
1 - A apreciação do projecto de arquitectura, no caso de pedido de
licenciamento relativo a obras previstas nas alíneas c) e d) do n.º 2 do artigo 4.º, incide sobre a sua conformidade com
- planos municipais de ordenamento no território,
- planos especiais de ordenamento do território,
- medidas preventivas,
- área de desenvolvimento urbano prioritário,
- área de construção prioritária,
- servidões administrativas,
- restrições de utilidade pública e
quaisquer outras normas legais e regulamentares relativas ao aspecto exterior e a inserção urbana e paisagística das edificações, bem como sobre o uso proposto.

Só para lembrar:
estrutura_e_ruptura

Art.º 64 - Vistoria

A concessão do alvará de utilização

não depende

de prévia vistoria municipal.


Porque insistem as Câmaras em fazê-la?

Aqui está um caso de "licenciamento na hora" que, regra geral, não é cumprido!


Não era mais rentável que a fizessem atempadamente onde é exigida, como o seja nos estabelecimentos de restauração e bebidas, em vez de nos obrigarem (e aos proprietários também!) a frequentar estabelecimentos clandestinos?


Nem a lei revogada exigia a vistoria, imputando, tal como a actual legislação, a responsabilidade ao técnico subscritor do termo de responsabilidade, como refere este acórdão:

Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo

Processo: 0960/03
Data do Acordão:07-07-2004
V - A vistoria a que se refere o art.º 27.º do DL 445/91 só tem lugar nas circunstâncias aí previstas, ou seja, (1) quando o requerimento a solicitar a licença e o respectivo alvará de utilização não vem acompanhada pela declaração do técnico responsável pela direcção da obra comprovativa da conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e (2) quando o Presidente da Câmara, não obstante essa declaração, tenha suspeitas de que existe desconformidade entre o licenciamento e a construção.


DL 555/99 de 16.12 c/ alt. DL 177/2001 de 4.6 (Lei em vigente)
Artigo 64.º - Vistoria
1 - A concessão da licença ou autorização de utilização não depende de prévia
vistoria municipal, salvo o disposto no número seguinte.

2 - O presidente da câmara municipal pode determinar a realização de vistoria, no prazo de 15 dias a contar da entrega do requerimento referido no artigo anterior, se a obra não tiver sido inspeccionada ou vistoriada no decurso da sua execução ou se dos elementos constantes do processo ou do livro de obra resultarem indícios de que a mesma foi executada em desconformidade com o respectivo projecto e condições da licença, ou com as normas legais e regulamentares que lhe são aplicáveis.

Art.º 10 - Inscrição de Técnicos

As Câmaras Municipais não têm suporte legalpara exigir a inscrição de quaisquer técnicos, na medida em que o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro alterado pelo Decreto-Lei n.º 177/2001 de 4 de Junho, não prevê a inscrição de técnicos nas Câmaras Municipais.

Então, porque continuam a fazê-lo, pacíficamente, com o conhecimento e colaboração de todos (Leia-se, também, das Ordens Profissionais desses técnicos).

Essa obrigação de inscrição dos técnicos nos municípios existia no n.º 8 do artigo 6 do DL 445/91 de 20 Nov. alt pelo DL 250/94 de 15.10, que dispôs no n.º 3 do seu art. 6º, epigrafado de “termo de responsabilidade” que “os autores de projectos estão obrigatoriamente inscritos nas Câmaras Municipais onde pretendem submeter projectos de obras de licenciamento”.

DL 555/99 de 16.12 alterado pelo DL 177/2001 de 4.6 - Artigo 10.º
Termo de responsabilidade

3 - Só podem subscrever os projectos os técnicos que se encontrem inscritos
em associação pública de natureza profissional e que façam prova da validade da
sua inscrição aquando da apresentação do requerimento inicial.


Os técnicos cuja actividade não esteja abrangida por associação pública podem subscrever os projectos para os quais possuam habilitação adequada, nos termos do disposto no Regime de Qualificação Profissional exigível aos autores de projectos de obras ou em legislação especial relativa a organismo público oficialmente reconhecido (cfr. art. 10º, n.º 4).

DL 73/73

Antes de 1974, havia tanta falta de casas de habitação, e tanta necessidade delas, e tanta urgência em fazê-las, e tão poucos técnicos licenciados (ou seja, habilitados) para as projectar....


Que foi aprovado o DL 73/73 a permitir a não habilitados que, transitóriamente, pudessem elaborar projectos de arquitectura e submetê-los a licenciamento nas Câmaras Municipais.


Porque os projectos apresentados para licenciamento, tinham essa origem, havia necessidade de salvaguardar, garantir, o interesse público, fazendo rever esses projectos por técnicos habilitados, nos serviços das Câmaras Municipais.


Actualmente, os projectos (em teoria) são elaborados por quem está habilitado a fazê-lo.... donde, é uma aberração que as Câmaras Municipais continuem a ter um corpo de técnicos com a função de revisar o trabalho de iguais.




(Ah! É claro que não me referia aos projectos que, com o conhecimento dos municípios e das Ordens Profissionais, continuam a ser feitos por "riscadores" e assinados por técnicos habilitados, para poderem ser aceites em conformidade com a lei).

O Decreto n.º 73/73, de 28 de Fevereiro, reconheceu, em disposição transitória, competência para subscrever projectos de obras sujeitas a licenciamento municipal a arquitectos, engenheiros civis, agentes técnicos de engenharia e de minas, construtores civis e mesmo, em certas circunstâncias, a outros profissionais sem qualquer qualificação.

Municípios

Se
A última revisão da Constituição em 2001

Extinguiu os concelhos,

Que passaram a designar-se municípios,

Como é possível

Que esses mesmos municípios e os seus representantes,

Ainda não o saibam?



CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA PORTUGUESA
Artigo 236º
Categorias de autarquias locais e divisão administrativa

1. No continente as autarquias locais são as freguesias, os municípios e as regiões administrativas.
2. As regiões autónomas dos Açores e da Madeira compreendem freguesias e municípios.
3. Nas grandes áreas urbanas e nas ilhas, a lei poderá estabelecer, de acordo com as suas condições específicas, outras formas de organização territorial autárquica.
4. A divisão administrativa do território será estabelecida por lei.