“Marvila faz-me lembrar um cenário de guerra, como quando uma bomba explode e as cidades ficam parcialmente destruídas”, diz Luís Ramos, 77 anos, dono de uma drogaria na zona mais antiga da freguesia de Marvila. A descrição pode parecer exagerada, mas percebe-se o teor assim que se começa a percorrer o bairro industrial e fabril do século XIX, repleto de edifícios em ruínas, ou que conservam apenas a fachada, e fábricas abandonadas. O estado de degradação dos imóveis, associado à elevada percentagem de habitação social existente na zona, poderão ajudar a explicar as conclusões de um recente estudo do Instituto Nacional de Estatística (INE), segundo o qual Marvila é a freguesia com os preços das casas mais baixos de Lisboa, situando-se o valor por metro quadrado nos 1.483 euros, no entre Janeiro e Março deste ano. Os dados revelam, ainda, que é a única freguesia da cidade onde os valores das casas caíram. Entre Janeiro e Março de 2018, os preços desceram 12,4% em comparação com o mesmo período de 2017. Alguns consultores imobiliários, ouvidos por O Corvo, confirmam que o preço por metro quadrado é o mais baixo, mas têm mais reservas quanto à descida dos valores da habitação.

“Os preços não desceram, as casas estão a ser vendidas por valores que nunca foram vendidas. No Bairro do Armador, há quatro anos vendia-se um T2 por 90 mil euros, hoje vende-se por 150 mil euros. A média do preço por metro quadrado deve andar entre os 1.600 e os 1.900 euros e poderá chegar aos 2.000 euros”, explica Marco Martins, director comercial da MacTown, a única imobiliária sediada na freguesia. A explicação para a descida de preços das casas, em Marvila, poderá estar relacionada com outra área de negócio. Nos últimos dois anos, a Câmara Municipal de Lisboa (CML), o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e a empresa municipal responsável pela habitação social, a Gebalis, começaram a alienar grande parte do património que detêm em Marvila, por valores muito inferiores aos do mercado das imobiliárias. “Há prédios inteiros, durante muito tempo intocáveis, que já estão nas mãos dos particulares. Essas vendas são feitas a custos controlados, há T2 e T3 vendidos por 20 ou 30 mil euros. Se houver um aumento significativo dessas transacções, que acredito que houve, os preços por metro quadrado poderão baixar nas estatísticas”, explica Marco Martins.

Ana Marques, consultora imobiliária da Remax, confirma que o número de edifícios disponíveis para venda em Marvila aumentou, quando os imóveis detidos pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) começaram a ficar disponíveis, “agitando o mercado imobiliário”. “Marvila estava um bocado parada porque havia muitos prédios que não podiam ser transaccionados, porque eram do IHRU. Agora, há mais procura, porque há mais oferta”, explica.  Ana Marques acredita que a conclusão do estudo do INE, segundo a qual Marvila é a única freguesia de Lisboa onde os preços por metro quadrado estão a descer, tem a ver com a amostra escolhida para o levantamento, nos anos de 2016 e 2017, precisamente quando ficaram disponíveis mais casas do IHRU. “Junto à estação do comboio do Braço de Prata, os valores das casas subiram exponencialmente e, em zonas mais interiores, o preço por metro quadrado manteve-se, nunca desceu”, explica.

 

Apesar dos valores dos imóveis não diminuírem, segundo as principais imobiliárias a actuarem nesta parte da cidade, Marvila continua a ser a freguesia com o preço por metro quadrado mais baixo de Lisboa, por ser uma zona periférica e de bairros sociais. Uma realidade que também poderá estar a mudar.  Marco Martins explica que já vão havendo pessoas de outras partes da cidade a procurarem Marvila para viverem, com estilos de vida muito diferentes, conferindo uma maior pluralidade de estratos sociais ao bairro. “Durante décadas, houve um estigma muito grande associado a esta zona, e todos os mitos demoram algum tempo a ser desmantelados. As pessoas têm de vir e ver o que mudou”, desafia o director comercial da MacTown.

 

Na zona onde os prédios imploram, há anos, por uma reabilitação urgente, o número de investidores ainda é, porém, reduzido. Dados que também são evidentes no estudo do INE, segundo o qual, no terceiro trimestre de 2017, Marvila registou o menor preço nos alojamentos vendidos (1550 euros por metro quadrado) entre as freguesias da cidade. “É difícil convencer as pessoas de que Marvila é uma boa zona para apostar, ainda há muitos a olharem com desconfiança. Quem investe aqui, normalmente, fá-lo porque é de cá e conhece o risco, ou por falta de oportunidades de compra de imóveis noutras partes da cidade”, explica Marco Martins. Quando os preços por metro quadrado começaram a aumentar a um ritmo galopante por toda a cidade e, de uma forma mais notória nas freguesias da Misericórdia e de Santo António, muitos optaram também por sair do centro da cidade para Marvila. “Já se vê muitas famílias a comprarem imóveis na freguesia só para arrendarem, vê-se mais estudantes e há muita gente a procurar outra oportunidade de vida aqui. Há pessoas que não podem comprar prédios na Baixa e trocam essa parte da cidade por Marvila”, esclarece o consultor.

 

A localização estratégica desta parte da zona oriental de Lisboa, entre o Parque das Nações e a Baixa, com boas acessibilidades, e os planos de requalificação previstos para a zona junto ao rio Tejo, como a construção do Parque Ribeirinho Oriente, estão a contribuir para valorizar mais esta parte da cidade, para a qual se prevê uma grande transformação. A mudança, diz quem trabalha diariamente na freguesia, “ainda vai, porém, muito no início”, o que poderá explicar “as oscilações dos preços”. “Os proprietários dos imóveis estão a solicitar preços muito altos, superiores aos valores do mercado, argumentando o futuro potencial da zona. Estão a sobrevalorizar os imóveis quase a 40% mais e ninguém compra assim, havendo muita oferta“, considera Acácio Soares. O consultor imobiliário da Century 21 avança ainda que se, há três anos, o preço por metro quadrado oscilava entre os 1400 euros e os 1500 euros, neste momento está em 1700 e, nalguns casos, em 2000 euros.

 

 

Quem vive no bairro operário quase desde a sua génese ainda não acredita que haja quem queira investir na freguesia e desconfia das “promessas políticas” de tornar Marvila mais atractiva a novos moradores. Sentado na esplanada em frente a uma das poucas casas de banho públicas ainda existentes em Lisboa, no Jardim do Poço do Bispo, António Correia, 77 anos, explica os motivos da descrença. “O prédio onde nasci, um palacete considerado dos mais bonitos de Marvila, foi abaixo e nunca mais construíram lá nada, é um buraco com ratazanas. Já despejaram muitas pessoas da freguesia por interesses políticos, mas não fizeram nada de novo. Era bom que ganhasse um novo fôlego, mas duvido”, diz o morador.

 

Na Rua Direita de Marvila, quase a chegar à histórica Igreja de Marvila, Manuel Lança, 63 anos, também está céptico. “Há dois anos, apareceram aqui muitas imobiliárias à procura de casas, era quase todos os dias. O que estava vazio já foi vendido, mas mudanças não se vêem. No antigo armazém militar querem fazer um condomínio, mas está tudo parado há meses. Já vi mais entusiasmo nesta zona”, comenta o vendedor de chaves. Um pouco mais acima, Luís Ramos, 77 anos, vendedor numa drogaria há 48 anos, partilha a mesma opinião. “Quando os compradores vêem o dinheiro que vão ter de investir para requalificar os imóveis, assustam-se e desistem, as casas aqui são mesmo muito velhas. Se não houver obras de raiz, Marvila não muda. Para mim, é uma fantasia”, observa.

 

 

Andando a pé pelas ruas principais, contudo, entre galerias de arte, cervejarias artesanais, espaços de co-work e restaurantes, já há sinais de nova vida. O presidente da Junta de Freguesia de Marvila, António Videira (PS), diz que a freguesia está a renascer e que tem havido uma procura muito intensa, junto ao rio, para um conjunto de actividades económicas. “É uma zona da cidade semelhante, no futuro, ao Bairro Alto. Há uma movida nova, que está a ser criada junto do Poço do Bispo, até Xabregas. O grande motor daquilo que pode ser a requalificação da freguesia é a construção do hospital, porque vai aumentar o preço da habitação e atrair um novo tecido social que quer estar mais perto do seu local de emprego”, considera, em declarações a O Corvo.

 

O autarca diz que os preços mais baixos da habitação nesta parte da cidade poderão estar relacionados com o facto de ser a freguesia com a maior percentagem de habitação pública na cidade de Lisboa e a proximidade do edificado às casas sociais. Mas há mais razões. “Os valores dos imóveis são capazes de baixar por outro motivo que é impressionante, que é o facto de Marvila ter muitos prédios com 60 a 70 fracções, é inimaginável. As áreas não são grandes e vive muita gente no mesmo edifício. É natural que os preços não sejam tão elevados”, explica.

 

 

Segundo António Videira, “ainda se confunde muito Marvila com um bairro de gente menos recomendável, o que não corresponde à realidade”. “Aconteceu uma mudança comportamental, que já tem vinte anos. Houve uma progressão social, os alunos da escola D. Dinis têm altas taxas de sucesso, mas qualquer coisa que se passa aqui, ao contrário de outras freguesias, é extrapolada, o que não ajuda. A zona de Chelas está muito associada a comportamentos ilícitos e ainda tem um peso muito grande associado aos anos 90, o que não se confirma, porque é uma zona que tem grandes níveis de tranquilidade”, explica.

 

O presidente da Junta de Freguesia de Marvila elogia ainda o trabalho que tem sido feito pela empresa municipal responsável pela habitação social, a Gebalis, ao recuperar “várias casas, fachadas e coberturas”, tornando a freguesia mais atractiva. “Marvila é uma freguesia de passagem, mas tem muitas potencialidades desconhecidas. Está muito perto do aeroporto e do centro da cidade, e tem um território extenso que ainda não foi descoberto, está inexplorado. Tenho a expectativa de que os imóveis do IHRU sejam transferidos para a Câmara Municipal de Lisboa (CML) e que haja uma aposta da autarquia em recuperar o edificado”, conclui.